Planen Sie den Kauf oder Verkauf eines Mehrfamilienhauses? Hier erfahren Sie kompakt und übersichtlich alles, was Sie zum Kauf und Verkauf eines Mehrfamilienhauses wissen müssen und wie Sie einen guten Preis erzielen können. Insbesondere wird die Situation des Mehrfamilienhaus-Markts in Berlin beleuchtet.
Vorteile des Mehrfamilienhaus-Kaufs
Der naheliegendste Vorteil des Kaufs eines Mehrfamilienhauses ist der, sein Geld anzulegen und das Haus als Anlageobjekt zu betrachten.
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bedeutet für den Eigentümer einen überschaubaren Verwaltungsaufwand, da Maßnahmen wie beispielsweise das Strom Ablesen oder das Beauftragen eines Gärtners nur 1 Mal getätigt werden muss und davon mehrere Mietparteien profitieren.
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses entstehen Mieteinnahmen von diversen Mietparteien. Zahlt eine Partei einmal nicht ihre Miete, ist der finanzielle Verlust bei einem Mehrfamilienhaus geringer, als wenn Sie ein Einfamilienhaus vermieten und die Mieter ihre Miete einmal nicht zahlen.
Ziehen Sie selbst in eine der Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses ein und sparen Sie sich damit die Mietkosten, besteht die Möglichkeit, dass die weiteren Mietparteien Ihre Miete gegebenenfalls vollständig mitfinanzieren.
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bietet Ihnen die Option, mit geringerem Aufwand mehr Rendite zu erhalten
Mehrfamilienhaus verkaufen – worauf sollte man achten
Die Kernfrage, die sich stellt, wenn man über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses nachdenkt, ist, ob man sich für den Verkauf des gesamten Objekts entscheidet oder ob man den Verkauf einzelner Wohnungen als Eigentumswohnung bevorzugt.
Der Verkauf einzelner Eigentumswohnungen erfordert das Vorliegen einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG – dem Wohnungseigentumsgesetz -. Dies bedeutet, dass die einzelnen Wohnungen in sich eigenständig sein müssen, das heißt, Sie müssen abzuschließen sein und sowohl eine Küche als auch eine Toilette besitzen.
Im Zusammenhang mit einer entsprechenden Bescheinigung, besteht das Erfordernis bei der Bauaufsichtsbehörde einen Aufteilungsplan zu beantragen, welcher für die Teilungserklärung erforderlich ist. Diese wird für Mehrfamilienhäuser mit Miteigentumsanteilen sowie Sondereigentum vorausgesetzt.
Mit den dabei entstehenden Kosten müssen Sie als Eigentümer des Objektes zunächst in Vorlage treten.
Zudem stellt sich die Frage, welche Auswirkungen ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus auf einen Verkauf hat.
Wandeln Sie die einzelnen Wohnungen vorab in Eigentumswohnungen um, steht den Mietern ein Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen zu, welche Sie einem Dritten gewähren würden.
Im Gegensatz dazu steht den Mietern ein solches Vorkaufsrecht nicht zu, wenn Sie die Immobilie als ganzes verkaufen. Hierbei bleiben bestehende Mietverträge von einem Eigentümerwechsel unberührt und gehen auf den neuen Eigentümer über.
Beachten Sie hierbei, Regelungen zu noch nicht beglichenen Mietzahlungen, Betriebskosten und weiteren Verbindlichkeiten mit dem neuen Eigentümer festzulegen.
Entscheiden Sie sich für den Verkauf einzelner vermieteter Eigentumswohnungen, so müssen Sie die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Jahren ab dem Eigentumserwerb der Immobilie beachten.
Möglichkeit, einen guten Kaufpreis zu erzielen
Es empfiehlt sich, den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.
Als Wertermittlungsverfahren kommen hierbei gängigerweise verschiedene Möglichkeiten in Betracht, deren Anwendung von der jeweiligen Immobilie abhängig ist.
- das Sachwertverfahren
- das Vergleichswertverfahren
- das Ertragswertverfahren.
Vergegenwärtigen Sie sich, dass Kaufinteressenten von Mehrfamilienhäusern Kapitalanleger sind und die Immobilie nicht zur Eigennutzung kaufen möchten. Sie richten Ihre Aufmerksamkeit insbesondere auf die zu erzielende Rendite, den Ertrag, den das Objekt bringt. Hierzu ist eine exakte Immobilienbewertung erforderlich, das heißt eine Schätzung der Mieteinnahmen durch die einzelnen Mietverhältnisse. Als Wertermittlungsverfahren sollte Ihre Wahl insofern auf das Ertragswertverfahren fallen.
Mehrfamilienhäuser in Berlin – Hauspreise
Die aktuelle Preisgestaltung pro Quadratmeter gestaltet sich in Berlin wie folgt:
Bezogen auf eine Wohnfläche von 30 m2 beträgt der Quadratmeterpreis in Berlin durchschnittlich EUR 6.408,94.
Bei einer Wohnfläche von 60 m2 beträgt der Quadratmeterpreis in Berlin derzeit EUR 5.329,35.
Bei einer Fläche von 100 m2 liegt der Quadratmeterpreis in Berlin bei EUR 6.576,56.
Ein Mehrfamilienhaus mit 3 vermietbaren Wohnungen, einer Wohnfläche von 247 m2 und einer Grundstücksfläche von 560 m2 steht in aktuell zu einem Preis von EUR 1.199.000 zum Verkauf.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Berlin / Brandenburg verkaufen will kann dabei aktuell einen guten Preis erzielen.
Mehrfamilienhaus-Verkauf in Berlin – wann lohnt es sich
Diese Entscheidung lässt sich nicht pauschal beantworten und ist von diversen Faktoren abhängig.
Entscheidende Faktoren sind:
- private Gründe des Eigentümers
- persönliche Gründe des Eigentümers
- berufliche Gründe des Eigentümers
- steuerliche Gründe (die Fälligkeit der Spektualionssteuer)
Zudem kommt es für den Zeitpunkt des Verkaufs entscheidend auf die Immobilienbewertung an. Der Verkehrswert des Objektes bemisst sich an der Nachfrage. Ist diese erhöht, und die Immobilie in guter Lage, wirkt sich das positiv auf den Verkaufspreis aus.